Das Wohnrecht sichert das Zuhause – auch lebenslang

Juristisch gesehen beschreibt der Begriff des Wohnrechts die generelle Erlaubnis, in einer Wohnung oder in einem Haus ohne den eigentlichen Eigentümer zu wohnen. Darunter fallen zum Beispiel Mietverhältnisse. Es gibt aber auch eine Sonderform des Wohnrechts: Um die soll es hier gehen.

Am häufigsten wird das Wohnrecht ohne Mietvertrag innerhalb von Familien vergeben – oft aus steuerlichen Gründen. Zum Beispiel dann, wenn Eltern ihren Kindern schon zu Lebzeiten ihren Immobilienbesitz verkaufen oder schenken, aber weiterhin unentgeltlich dort wohnen. In diesem Fall gewähren die Kinder als neue Eigentümer den Eltern das Wohnrecht. Wurde dabei ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, ändert sich für die Beteiligten meist wenig. Die Eltern bewohnen die Immobilie wie bisher und zahlen weiterhin alle Nebenkosten. Größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen werden üblicherweise von den Eigentümern bezahlt, außer es gibt eine anderslautende Vereinbarung. Und wie bei einem Mietverhältnis gilt auch im Falle des Wohnrechts: Die Eigentümer dürfen die Immobilie nur mit Zustimmung der Bewohner betreten.

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Auch unter Ehepartnern kann eine Wohnrechts-Vereinbarung für Sicherheit sorgen. Zum Beispiel dann, wenn die Wohnung nur einem der beiden Partner gehört. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollte ein Notar hinzugezogen werden. Ist ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, oder wird das Recht auf die Dauer der Ehe beschränkt? Solche Fragen sollten unbedingt vorab geklärt und schriftlich vereinbart werden.

Ist nur das Gebrauchsrecht vereinbart, darf der Berechtigte die Immobilie – oder Teile davon – nur selbst nutzen. Wurde jedoch ausdrücklich das Fruchtgenussrecht eingeräumt, darf er sie auch vermieten. Jede Art des Wohnrechts sollte durch einen Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit es rechtlich bindend ist und auch künftigen Eigentümern gegenüber gilt.

Das Wohnrecht kann auf eine bestimmte Zeit befristet sein oder lebenslang gelten. Dabei ist es nicht auf andere übertragbar und damit auch nicht vererbbar. Ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht bietet dem Begünstigten große Rechtssicherheit und endet mit seinem Tod. Davor kann es nur im Fall einer "untragbar gewordenen Lage" entzogen werden. Das lebenslange Wohnrecht gilt auch dann, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt oder wenn der Eigentümer stirbt. Es bleibt sogar dann aufrecht, wenn der Bewohner ins Pflegeheim zieht. In diesem Fall muss eine Rückkehr in die Wohnung jederzeit wieder möglich sein. Erst wenn das Wohnrecht mehr als 30 Jahre lang nicht ausgeübt wird, geht es verloren und kann aus dem Grundbuch entfernt werden.

Wer nur noch das Wohnrecht besitzt, darf die Immobilie nicht verkaufen, da sie ihm ja nicht mehr gehört. Umgekehrt ist ein Verkauf auch für die neuen Eigentümer nicht so einfach. Denn sofern das unentgeltliche Wohnrecht im Grundbuch festgehalten ist – und das ist in jedem Fall ratsam – ist der Verkauf zu einem marktüblichen Preis schwierig, aber möglich, und zwar schon vor Ablauf des Wohnrechts und auch ohne Zustimmung der Bewohner. Wer eine solche Immobilie kauft, muss das Wohnrecht akzeptieren und darf die Nutzungsrechte der berechtigten Personen nicht einschränken. Eventuell kann er dem Bewohner das Wohnrecht in Form einer Abfindung abkaufen. Ist das Wohnrecht hingegen nicht im Grundbuch eingetragen, verfällt gegenüber dem neuen Eigentümer jeglicher Anspruch.

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